Je huis verkopen – ga lekker in de tuin werken

We merken dat het traditionele voorjaar in de huizenmarkt is begonnen: veel bezichtigingen en ook weer meer verkopen.

Dat wil echter nog niet zeggen dat de markt wezenlijk anders is: het is nog steeds een kopersmarkt. Kopers hebben veel keuze en de vraag die jij je als verkoper nog altijd moet stellen is: Waarom zouden mensen juist mijn huis (niet) willen kopen?

Eerste indruk

Voor een koper zijn er meerdere “eerste indrukken” van jouw huis. De allereerste indruk is meestal op internet, dus de presentatie en foto’s moeten goed zijn. Als deze goed zijn, dan zullen de geïnteresseerden een kijkje willen nemen. Het kan zijn dat ze jou of je makelaar bellen voor een bezichtiging. Maar vooral wanneer ze in de buurt wonen is de kans groot dat ze ‘s avonds of in het weekend eerst eens een rondje om je huis zullen lopen voor een tweede eerste indruk en om ook de buurt eens te bekijken.

Snel oordeel

Je moet er dus rekening mee houden dat jouw huis op ieder moment bekeken kan worden, vooral nu we weer wat beter weer en langere dagen gaan krijgen. Realiseer je dat kopers met veel keuze erg snel kunnen zijn met hun oordeel. Als “dit”….., dan zal ook wel “dat”……., het zit nu eenmaal in de menselijke natuur. Dus: als het buiten niet netjes is, dan zal het binnen ook wel niet goed zijn. Laat maar zitten die afspraak en op naar de volgende, immers: er is geen handvol maar een land vol!

Tuin altijd klaar voor bezichtiging

Dit betekent dat vanaf het voorjaar de buitenkant en de tuin weer netjes moeten zijn! Doe jezelf en je verkoopstrategie dus een plezier, verenig het aangename met het nuttige en ga bij goed weer de tuin in. Wil je je huis verkopen, zorg dat alles netjes is en zorg voor kleur en sfeer met voorjaarsbloeiers in plantenbakken. Het gaat niet alleen om de aanblik, maar het oordelen door mensen werkt ook in positieve zin: als het om het huis netjes is, dan is de kans groot dat dat binnen ook zo is. Deze indruk vergroot de kans op een telefoontje dat zij jouw huis ook van binnen willen zien!

Verbouwen is verkopen

“Verbouwen is verkopen” is een veelgehoorde uitspraak binnen de vastgoedwereld. Een woning die al maanden te koop staat kan na een flinke verbouwing soms binnen al enkele weken verkocht zijn. Met de huidige economische crisis is het aanbod (en dus de concurrentie) enorm, met de juiste investering kun je ervoor zorgen dat jouw woning er tussenuit springt.

In het verleden was het misschien niet altijd zo verstandig om te verbouwen, de kans was namelijk vrij groot dat die nieuwe badkamer of keuken er weer werd uitgesloopt omdat deze niet in de smaak viel bij potentiële kopers. Nu ligt dat anders, de meeste doorstromers kopen momenteel namelijk pas een nieuw huis wanneer de huidige woning is verkocht om zo dubbele maandlasten te voorkomen. Hierdoor hebben zij vrijwel geen tijd meer om de nieuwe woning te verbouwen aangezien zij de huidige woning al moeten verlaten.

Waar rekening mee te houden bij verbouwing?

Indien je besluit om te gaan verbouwen, dan zijn er een aantal zaken waar je rekening mee dient te houden. Zo heb je voor het plaatsen van een dakraam aan de achterkant van je woning misschien geen vergunning nodig, voor grotere verbouwingen ligt dit echter anders. Zoek daarom van te voren goed uit of je vergunning nodig hebt om problemen te voorkomen. Daarnaast is het verstandig om de welstandsnota van de gemeente op te vragen zodat je weet aan welke lokale eisen de verbouwing dient te voldoen.

Wanneer je de werkzaamheden laat uitvoeren door een aannemer, zet dan vooraf zoveel mogelijk op papier. Bespreek wat de aannemer precies moet doen, welke materialen er moeten worden gebruikt en vraag om een duidelijke offerte en heldere deadlines. Vergeet ook niet dat een aannemer verantwoordelijk is voor de afvalverwerking. Indien je ervoor kiest om de werkzaamheden zelf uit te voeren, dan dien je zelf een bedrijf te benaderen voor het huren van een afvalcontainer.

Kleine verbouwing.

Een verbouwing hoeft echter niet altijd zo rigoureus zijn, een kleine opknapbeurt doet soms ook al wonderen. Zo kun je de woning met een blik lichte verf wat ruimer laten lijken en met behulp van de juiste accessoires maak je de woning een stuk aantrekkelijker. Mocht een verbouwing zich niet direct vertalen in een hogere verkoopprijs, dan kan het de verkooptijd vaak flink verkorten.

Huis verkopen – van theorie naar praktijk

Net als vorig jaar kwam Woningmarktcijfers.nl met het bericht dat huizen ook dit jaar weer langer te koop staan dan het jaar ervoor, nu gemiddeld 23 maanden.

Maar is dat een cijfer waar je als huizenverkoper veel aan hebt?

Transparantie

Woningmarktcijfers.nl neemt alle te koop staande huizen, telt van alle huizen op hoeveel maanden ze te koop staan en deelt dat door het aantal huizen. Zo krijg je de theoretische verkooptijd. Dat het inderdaad theoretisch is kunnen we allemaal aanvoelen. In dit cijfer zitten immers ook huizen zoals iedereen er wel een paar in zijn woonplaats kent: voor de huidige vraagprijs en in de huidige toestand onverkoopbaar.

Woningmarktcijfer is van mening dat deze manier van rekenen de meeste transparantie geeft. Het mag dan transparant zijn, maar wie zijn huis echt wil verkopen moet zich niet op dit cijfer richten. In deze markt wordt de theoretische verkooptijd te zwaar beïnvloed door veel huizen die vrijwel onverkoopbaar zijn met hun huidige combinatie van type woning, locatie, prijs en presentatie.

Praktische verkooptijd

De NVM baseert haar cijfers op verkochte woningen. Zij neemt dus alleen de tijd die verkochte woningen te koop hebben gestaan. De NVM komt met dit uitgangspunt nu tot een gemiddelde verkooptijd van 135 dagen in het 3e kwartaal van 2011 (zie het rapport Analyse woningmarkt). De NVM noemt het zelf niet zo, maar ter onderscheid van de theoretische verkooptijd noem ik het maar even de praktische verkooptijd. Het is jammer dat deze cijfers er alleen van de NVM zijn en dat Woningmarktcijfers.nl niet beide cijfers publiceert. Het verschil tussen de twee cijfers komt in het kort namelijk neer op het verschil tussen te koop staan en verkopen.

Vorig jaar schreef ik hierover ook een artikel: Huis verkopen: theoretische versus praktische verkooptijd. De theoretische verkooptijd geeft aan met welke verkooptijd je (minimaal) rekening moet houden als je eens wilt gaan “proberen” je huis te verkopen. Maar “proberen” is in deze markt bijna hetzelfde als: “te koop (blijven) staan”.

Een beetje zwart-wit gesteld: er zijn enerzijds huizen die maar steeds langer te koop blijven staan en er zijn anderzijds huizen die direct goed op de markt worden gezet en daarom ondanks de markt redelijk vlot worden verkocht. Het gebruik van alleen de theoretische verkooptijd draagt bij aan de tweedeling, omdat het kan leiden tot een te lijdzame houding: “zie je wel, anderen verkopen hun huis immers ook niet”. De grote vraag is echter: “Waarom verkopen ook zij het niet?” en meer nog: “waarom verkopen anderen wèl?”.

Doelgericht verkopen

Iemand die doelgericht zijn huis wil verkopen krijgt naar mijn mening meer richting door de cijfers van de NVM. In de eerste plaats is dat cijfer hoopgevender en motiverender dan het cijfer van woningmarkt.nl. In de tweede plaats kan je je spiegelen aan de huizen van de NVM-cijfers. Deze eigenaren hebben het niet geprobeerd, zij hebben hun huis echt verkocht! Als ik iets wil leren dan kijk ik altijd naar mensen die resultaat behaald hebben!

Als je op Funda.nl op woningen in jouw woonplaats zoekt, is er ook een tabblad met verkochte woningen. Je kunt eens goed kijken hoe daarbij de combinatie van eigenschappen, presentatie en (laatste) vraagprijs is geweest. Je vindt er ook de verkooptijd van deze huizen en zelfs al kies je ervoor om die met een korreltje zout te nemen: het geeft richting! Bezichtig daarnaast zelf eens een aantal vergelijkbare woningen die nu nog (steeds) te koop staan (Huis verkopen: bezichtig je concurrentie). Deze stappen helpen je om een goede strategie uit te zetten om niet te proberen, maar om daadwerkelijk te verkopen.